Tipps für Vermieter, um Mietstreitigkeiten zu vermeiden

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Mietstreitigkeiten sind sowohl für Vermieter als auch Mieter eine anstrengende und nervenraubende Angelegenheit. In der Regel gilt zu aller erst immer: Nur sprechenden Menschen kann geholfen werden. Sollten bereits Unstimmigkeiten mit dem Mieter aufgetreten sein, lässt sich oftmals in einem ruhigen Gespräch eine Lösung finden. Doch den Problemen kann schon im Vorfeld aus dem Weg gegangen werden, wenn die Vermietung korrekt und unmissverständlich angegangen wird. Wir haben dazu die wichtigsten Tipps für Vermieter zusammengestellt:

1) Die Wohnfläche richtig berechnen

Bei der Kalkulierung der Mietfläche kann bereits einiges falsch gemacht werden. Wird die Wohnung größer berechnet, als sie tatsächlich ist, können Mietrückzahlungen und Mietminderung die Folge sein. Dabei muss eine Falschberechnung nicht zwingend mutwillig sein, sondern kann aus Unwissenheit entstehen. Immobilienmaklerin Monica Kirchner aus Essen, erklärt, worauf zu achten ist: „Die Raumgröße von Räumen, die nur zwei Meter Deckenhöhe oder eine Dachschräge aufweisen, muss mit Bedacht berechnet werden. Sobald die Raumhöhe nur bis zu einem Meter umfasst, wird die Fläche nicht mitgezählt. Bei einer Raumhöhe von ein bis zwei Metern werden lediglich zu 50 Prozent der Fläche einkalkuliert“.
Solange Abweichungen in der Berechnung von der exakten Wohnfläche unter zehn Prozent bleiben, haben Vermieter in der Regel keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten. Um definitiv auf der sicheren Seite am Ende zu sein und jedem Ärger aus dem Weg zu gehen, sollte der Vermieter bei der Wohnflächenberechnung einen Architekten aufmessen und abstempeln lassen.

2) korrekte Abrechnung der Nebenkosten

In vereinzelten Fällen besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung zu einem „warmen“ All-inclusive-Preis anzubieten. Für Vermieter bedeutet diese Option, dass sie sich nicht mit dem lästigen Installieren und Ablesen von Heizkostenzähler beschäftigen müssen und auf das Anfertigen einer Nebenkostenabrechnung verzichten können. Ein Pauschalpreis darf allerdings nur in folgenden Situationen veranschlagt werden:

- wenn sich in dem Gebäude lediglich zwei Wohnungen befinden, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird
- wenn das Gebäude vor 1981 errichtet wurde und die Kosten der Heizkostenerfassung äußerst hoch sind
- wenn das Gebäude einen sehr niedrigen Wärmebedarf hat

Monica Kirchner klärt auf, welche Nachteile ein Pauschalpreis haben kann: „Ein warmer Miets-Pauschalpreis wird dann problematisch, wenn ein Mieter sein Recht auf Abrechnung der Heizkosten einfordert – denn das steht ihm nun mal vom Gesetz her zu. Als Konsequenz muss der Vermieter den Mieter dann im Regelfall entgelten.“ Bei modernen Gebäuden, in die eine Erdwärmepumpe eingebaut ist, ist eine Abrechnung der Heizkosten zu 100 Prozent nach Fläche gestattet. Es gibt für dieses äußerst sparsame Heizen eine Ausnahme aus der Betriebskostenverordnung.
Ein weiterer wichtiger Punkt, um die Nebenkosten richtig abzurechen: Steht für den Mieter eine Nachzahlung aus, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres an den Mieter verschicken. Der Mieter wiederum hat zu jeder Zeit und ohne Frist das Recht auf Rückzahlung, wenn er zu viele Vorauszahlungen ausgeführt hat.

3) Mieterhöhung

Eine Erhöhung der Miete muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, die für sie gültig sind. Sollte der Vermieter die Miete im Rahmen einer Modernisierung der Wohnung anheben, ist dies nur rechtens, wenn die Modernisierungsmaßnahmen Einsparungen von Wasser oder Energie zugutekommen. Mit der Begründung von Reparaturen oder Instandhaltungsaktionen wird eine Mieterhöhung gesetzlich nicht akzeptiert.
Mieterhöhungen sind nur dann rechtens, wenn der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat. Der Mieter ist allerdings zur Zustimmung verpflichtet, solange die Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet.
Prinzipiell kann sich jeder Vermieter an folgendem Hinweis orientieren: Der lokale Mietspiegel stellt einen Richtwert für die Festlegung der Miete dar. Maximal einmal pro Jahr darf eine Erhöhung der Miete durchgeführt und binnen drei Jahre maximal um 20 Prozent gesteigert werden. Eine Senkung dieser Grenze auf bis zu 15 Prozent kann auftreten, wird jedoch vom Land und der Region bestimmt.

4) Kündigung eines Mietverhältnisses

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses oft der nächste Schritt. Auch hier ist auf eine richtige Durchführung zu achten, damit die Kündigung den gesetzlichen Rahmenbedingungen entspricht. Erst bei einem gewissen Zahlungsrückstand und mindestens zwei aufeinanderfolgenden unterlassenen Zahlungsterminen kann eine Kündigung beim Mieter eingereicht werden. Eine Eigenbedarfskündigung darf nur vollzogen werden, wenn Sie tatsächlich der Realität entspricht – bei falscher Angabe riskiert der Vermieter Entschädigungszahlungen für den Umzug des Mieters bzw. die neue, höhere Miete.

5) Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen

Das Thema „Renovierung“ ist in vielen Mietverhältnissen ein beliebtes Streitthema. Dem Vermieter steht beispielsweise nicht zu, im Mietvertrag eine Renovierung seitens des Mieters nach Auszug festzulegen. Mit einer fehlerhaften Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen können im äußersten Fall auch andere hierzu angesetzten Regelungen ungültig werden.
Viele Kleinreparaturen können sich in der Summe als äußert kostspielig auf den Vermieter auswirken. Um diesem Problem aus dem Weg zu gehen, empfiehlt sich, im Mietvertrag bereits rechtskonform zu regeln, wie Kleinreparaturen gehandhabt werden. Hierbei müssen zwei Kostengrenzen festgelegt werden: die Grenze für einzelne Reparaturkosten, die maximal 100 Euro betragen sollte, und die Grenze der Gesamtsumme an Investitionen für Kleinreparaturen in einem Jahr. Letztere kann höchstens mit acht Prozent der Jahresnettomiete berechnet werden.


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