Der Mieter verstirbt: Was bedeutet das für ein Mietverhältnis?

K
12. Dezember 2017

 

Der Tod eines Menschen ist nicht nur eine persönliche Tragödie – er bedeutet für die Hinterbliebenen auch einen bürokratischen Kraftakt. Lebte der Verstorbene zur Miete, muss sich nach seinem Tod auch um dessen Wohnung gekümmert werden. Denn grundsätzlich gilt: ein Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod des Mieters. Auf welche Weise mit dem Mietgegenstand verfahren wird, hängt in erster Linie davon ab, wer im Hinblick auf den Mietvertrag als „eintrittsberechtigt“ gilt. Dabei ist grundsätzlich ausschlaggebend, ob der verstorbene Mieter alleine oder zusammen mit anderen in seinem Hausstand gelebt hat.

Ehepartner, Mitmieter und Familienangehörige des Verstorbenen

Lebte der verstorbene Mieter gemeinsam mit seinem Ehepartner in der gemieteten Immobilie, kann das Mietverhältnis gesetzlich von diesem fortgeführt werden – unabhängig davon, ob der Ehepartner den Mietvertrag seinerzeit mit unterschrieben hatte oder nicht. Darüber hinaus ist es nicht nötig, einen neuen (und gegebenenfalls für den neuen Mieter ungünstigeren) Mietvertrag zu schließen. Die Rechte und Pflichten der eintretenden Person richten sich in diesem Fall nach dem alten Mietvertrag des Verstorbenen. War der Verstorbene zusammen mit Dritten Mieter und führte mit seinem Ehegatten und/oder etwaigen Familienangehörigen in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand, tritt der überlebende Ehegatte in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein, sofern er keine gegenteilige Erklärung abgibt. In diesem Fall wird er Mitmieter (gemeinsam mit dem/den Dritten) unter Ausschluss der Familienangehörigen und Erben.

Möchte der überlebende Ehegatte das Mietverhältnis nicht fortführen, kann er dieses innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des anderen Mieters und Ehegatten Kenntnis erlangt hat, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dem Vermieter hingegen steht kein eigenständiges Kündigungsrecht zu, außer es liegen übliche Kündigungsgründe wie etwa Mietrückstande vor.

Hat der Ehegatte kein Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses und setzt den Vermieter innerhalb eines Monats davon in Kenntnis, treten die übrigen Familienangehörigen (der Begriff kann weit interpretiert werden und schließt Verwandte, Verschwägerte, Pflegekinder und andere Personenkreise mit ein), welche die Wohnung mitbewohnt haben, in das Mietverhältnis ein, von dem sie sich ebenfalls distanzieren können.

Wann geht die Mietwohnung an den Erben über?

Findet sich niemand, der Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses besitzt, oder lebte der Verstorbene alleine, geht das Mietverhältnis auf den oder die Erben über, sofern er oder sie das Erbe antreten. Diese haben dann grundsätzlich das Recht, ihrerseits die Wohnung des Verstorbenen zu beziehen (mit einem entsprechenden Wohnberechtigungsschein gilt dies auch für Sozialwohnungen). Hat der Erbe kein Interesse daran, die Wohnung zu beziehen, so hat er die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist außerordentlich zu kündigen. Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis von Tod und Nichteintritt eines anderen Angehörigen in Schriftform erfolgen – anderenfalls kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Erbe bei einem befristeten Mietvertrag noch lange an diesen gebunden sein wird. Im Falle, dass Erben das Mitverhältnis fortsetzen, wird auch dem Vermieter die Möglichkeit zugestanden, dieses mit der gesetzlichen Frist aufzukündigen. Bei Übernahme des Mietvertrages durch Ehegatten oder Haushaltsangehörige ist dem Vermieter diese Möglichkeit nur durch wichtige Gründe, die in der Person des Eintretenden liegen müssen, gegeben.

Verantwortung des Nachmieters

Darüber hinaus gilt grundsätzlich erst einmal, dass derjenige, der das Mietverhältnis fortsetzt, auch die Haftung für alle Verbindlichkeiten des Verstorbenen übernimmt. Dazu zählen neben etwaigen Mietrückständen auch die Behebung von Schäden, die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Renovierungspflichten beim Auszug.

Was passiert, wenn sich kein Nachlasspfleger finden lässt?

Sollte der Fall eintreten, dass kein Erbe die Erbschaft des verstorbenen Mieters antritt oder sich kein gesetzlicher Erbe findet, geht der Nachlass auf den Landesfiskus über. Das Land, in welchem der verstorbene Mieter seinen Wohnsitz hatte, übernimmt dann die Rolle des Nachlasspflegers, mit dem sich der Vermieter über das weitere Vorgehen auseinanderzusetzen hat.

Der Gesetzgeber bietet damit den Hinterbliebenen einen gesicherten Spielraum, das Wohnverhältnis zu ihren Gunsten zu gestalten. Trotzdem sollte unbedingt auf die gesetzlichen Fristen geachtet werden, um unnötige Kosten zu vermeiden.

 

 

Quellen:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563.html

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/gesetz.htm#564

Bildnachweis:

Tero Vesalainen / gettyimages

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