Fristen bei Schönheitsreparaturen – Worauf müssen Sie als Vermieter achten?

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6. April 2018

 

Die Frage, wann in einem Mietobjekt welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, löst häufig in Mietverhältnissen nervenaufreibende Diskussionen aus. Selbst die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet nicht ein Diskussionsende des Themas. Schönheitsreparaturen beinhalten beispielsweise das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden und der Heizkörper sowie der Fenster und Türen von innen.

Durch verschiedenste Rechtsprechungen hierzu ist die Aufgabenverteilung nicht unbedingt vereinfacht worden. In diesem Blogartikel geben wir Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, auf was Sie als Vermieter achten müssen.

Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich

Der Vermieter ist als Eigentümer des Mietobjekts zunächst für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter diese eigenständig durchführen muss. Dabei sollte insbesondere auf die verwendeten Formulierungen geachtet werden, die die Durchführung der Schönheitsreparaturen regeln. Denn hier gibt es zahlreiche Klauseln, die dazu führen, dass entsprechende Vereinbarungen unwirksam werden.

Häufigste Angriffsstelle für Unwirksamkeit – starre Fristen

Im Mietvertrag sollten sogenannte starre Fristen vermieden werden, die sich beispielsweise darauf beziehen, nach welchen zeitlichen Abständen in welchen Räumen welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Hierzu zählen z.B. „spätestens“, „mindestens“, „innerhalb“ und „übliche Fristen“. Diese Formulierungen machen die Vereinbarung unwirksam und der Vermieter ist zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet. Dies hat den einfachen Grund, dass dem Mieter damit das Recht verwehrt wird nachzuweisen, dass entsprechende Schönheitsreparaturen zu dem vorgegebenen Zeitpunkt noch gar nicht nötig sind. Die Fristen dürfen nicht verbindlich formuliert sein. Durch wenige Wörter kann die Vereinbarung jedoch vom Vermieter wirksam gemacht werden, indem sogenannte weiche Fristen verwendet werden, z.B. „in der Regel… spätestens nach“, „etwa“, „üblicherweise“, „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“. Sie müssen als eine unverbindliche Richtlinie erkennbar sein, die es dem Mieter auch erlaubt, bei gutem Erhaltungszustand des Mietobjekts die Schönheitsreparaturen in Absprache mit dem Vermieter zeitlich zu verschieben.

  Kleinreparaturen – Wie müssen Sie als Vermieter vorgehen?

Abzugrenzen von Schönheitsreparaturen sind die Kleinreparaturen. Sie beziehen sich auf Gegenstände, die dem häufigen und direkten Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind. Unter die kleinen Reparaturen fallen beispielsweise Arbeiten an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse und Verschlussvorrichtungen von Rollläden und Fensterläden.

Vorgehen nach Schadensmeldung durch den Mieter

Zunächst sollte der Vermieter überprüfen, wie hoch voraussichtlich die Kosten der Reparatur werden, beispielsweise durch einen Kostenvoranschlag. Außerdem muss beachtet werden, ob in demselben Jahr schon Kleinreparaturen auf den Mieter umgelegt worden sind.

Aus dem Mietvertrag geht hervor, inwieweit der Mieter für Reparaturen aufkommen kann. Im Vertrag muss schriftlich festgehalten sein, dass die Kosten für Kleinreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Zudem ist die vereinbarte Betragsgrenze zu beachten – diese liegt im Schnitt bei 100€ pro Kleinreparatur. Nur, wenn die Reparaturkosten diese Grenze unterschreiten, kann der Mieter an den Kosten beteiligt werden! Außerdem muss eine jährliche Höchstgrenze festgesetzt sein, falls innerhalb eines Jahres mehrere Kleinreparaturen anfallen sollten. Wenn diese überschritten wird, können ebenfalls keine Kosten mehr auf den Mieter übertragen werden – auch nicht anteilig.

Abrechnung der Kleinreparaturen

Wenn der Mieter an den Kosten beteiligt werden kann, ist es sinnvoll, ihm ein Anschreiben und eine  Rechnungskopie, aus der die Reparaturkosten hervorgehen, zukommen zu lassen. Bestenfalls wird die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag erwähnt, die die Umlegung der Kosten rechtfertigt. Die Kosten werden vom Mieter direkt an den Vermieter überwiesen – nicht an die Firma oder Handwerker, die die Reparaturen durchgeführt haben. Der Vermieter bildet immer die Zwischeninstanz in einem derartigen Zahlungsprozess.

 

Bildnachweis: alvarez/Getty Images.

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