Richtig kündigen – Was gibt es bei der Auflösung eines Mietverhältnisses zu beachten?

K
13. November 2019

Wer einzieht, wird auch meistens irgendwann wieder ausziehen. Was gibt es beim Auszug zu beachten? Darf ich Fünfe gerade sein lassen, wenn ich ohnehin bald eine neue Wohnung habe? Und welche Probleme können auf den Vermieter zukommen?

Weder Mieter noch Vermieter sollen einen Auszug auf die leichte Schulter nehmen. Neben gebotener Höflichkeit – oftmals endet das Mietverhältnis schließlich im Guten – müssen beide Seiten in der Regel auch eine vertragliche Regelung einhalten, die sie miteinander eingegangen sind.

Ordentliche Kündigungsfrist einhalten

Sofern das Mietverhältnis nicht von Beginn an zeitlich begrenzt ist, handelt es sich um einen offenen Mietvertrag. Hier gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) §§ 568 bis 576b. Dieses sieht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Zu beachten sind hierbei zwei Dinge: Zum einen muss eine Kündigung immer schriftlich auf Papier und mit gültiger Unterschrift erfolgen. Eine E-Mail reicht in der Regel nicht aus. Zum anderen gilt jenes Datum als Fristbeginn, an welchem die Kündigung den Briefkasten des Vermieters erreicht.

Der Gesetzgeber gewährt dem Mieter allerdings eine Frist von drei Werktagen im ersten Monat. Wer also am 04. Januar kündigt, darf Ende März sein Mietverhältnis als beendet ansehen. Kündigt man jedoch zum 05. Januar, gilt dieser Monat als angebrochen und die Kündigung wird erst Ende April gültig. Der 01. Januar ist übrigens ein Feiertag und kein Werktag, während Samstage als Werktage gelten! Grundlegend ist anzuraten, sich einen zeitlichen Spielraum zu schaffen.

Mitwechsel - was es zu beachten gilt

Dieser ist auch für Vermieter wichtig: Denn in der Regel erlaubt nur eine Nachmieterfindung im ersten Kündigungsmonat, einem Mietausfall zu begegnen. Ein Vermieter bezahlt für einen Mieterwechsel heutzutage durchschnittlich 1,5 bis 2 Monatsmieten an den Makler, hat gegebenenfalls noch einen Monat Mietausfall und muss die Kosten für etwaige Renovierungsarbeiten tragen. Damit Vermietung nicht zum Verlustgeschäft wird, ist eine faire und transparente Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter Gold wert.

Manche Mietverträge räumen den Mietern einen kürzeren Kündigungszeitraum ein. Andersherum gibt es diese Möglichkeit aufgrund des Mieterschutzes übrigens nicht. Auch muss der Mieter keine Gründe angeben, wenn er seinen Mietvertrag kündigen möchte. Er muss den Vermieter lediglich über dieses Vorhaben in Kenntnis setzen.

Mieter sollten unbedingt beachten: Nach einer Kündigung besteht nach Absprache die Pflicht, dem Vermieter oder einem Makler Zugang zur Mietimmobilie zu gewähren, damit diese eine Neuvermietung initiieren können. Innerhalb der Kündigungsmonate unangekündigt in den Urlaub zu verreisen, führt daher zu großen (nicht nur wirtschaftlichen) Problemen. Auch hier sollte gelten: Fairplay first!

Außerordentliche Kündigung aussprechen

Das Gegenstück einer ordentlichen Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung. Wie ihr Name schon sagt, gelten hier andere Regeln – und oftmals erfolgt solch eine Kündigung bei Problemen zwischen Mieter und Vermieter.

Es müssen schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unmöglich machen. Ein Beispiel: Der Vermieter weigert sich im Winter die kaputte Heizung zu reparieren, der Mieter friert und wird krank. Somit besteht eine ernsthafte Gefährdung seiner Gesundheit, und der Vermieter verletzt grob seine Pflichten. Ein unzumutbarer Zustand, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Zu unterscheiden ist dabei noch zwischen einer befristeten (mit festem Termin) und einer fristlosen (sofortigen) außerordentlichen Kündigung. In vielen Fällen entscheiden letztendlich Gerichte, ob ein Mietverhältnis für eine Seite unzumutbar ist.

Wohnung streichen

Als nervige Last empfinden es viele ausziehende Mieter, ihre Wohnung vor dem Auszug noch einmal zu streichen. Dies ist eigentlich beim eigenen Einzug vorgesehen. Der Sinn dahinter ist nicht, den Mieter zu ärgern, sondern die Wohnung in einem neutralen Zustand zu übergeben. Von weißen Wänden hat dabei jedoch niemand gesprochen, eine dezente Farbe wie etwa Beige ist ebenfalls vollkommen akzeptabel. Gleiches gilt übrigens auch für Tapeten – und ist der Zustand noch in Ordnung, kann man sich den Griff zum Pinsel sparen: „Es sind die gröbsten Gebrauchsspuren zu beseitigen.“ Diese Regelung gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 außerdem nicht, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Mieteinheit übergeben

Bevor die Parteien das Übergabeprotokoll gedankenlos abzeichnen, sollten sie es durchlesen. Und zwar gründlich. Im Sinne der Transparenz ist es generell sinnvoll, Fotos von allen Zählerständen, Schäden oder allgemein der Wohnung zu machen. Wer selbst verursachte Schäden zu verschweigen sucht, sollte sich der Konsequenzen bewusst sein.

Zuletzt gilt es, dem Vermieter alle Wohnungsschlüssel wieder zukommen zu lassen. Entweder persönlich oder auf nachweisbarem Wege. Gute Varianten sind ein Einschreiben und das Einwerfen vor Zeugen.

Richtig kündigen – eine kurze Zusammenfassung

Mieter und Vermieter sollten dafür sorgen, dass ein Mieteinheitswechsel in geregelten Bahnen verläuft. Dies erspart allen Parteien Stress und nachträglichen Ärger. Man sollte sich an die Kündigungsfrist halten, die gängiger Weise drei Monate beträgt. Die Wohnung muss in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen werden und Schäden sollten im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Eine faire und transparente Kommunikation ist für alle Beteiligten von Vorteil: Dann steht einem erfolgreichen Auszug und einer nahtlosen Weitervermietung nichts im Weg.

Bildnachweis: Getty Images / guvendemir

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