Vermeiden Sie Ärger beim Umbau – Brauchen Sie eine Baugenehmigung?

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11. Januar 2018

 

Steht ein Umbau einer Immobilie in Planung oder der Bau eines Eigenheims, bedeutet das oft eine große Herausforderung: Es gibt viele bürokratische Vorgaben und Voraussetzungen – die wohl grundlegendste davon ist die Baugenehmigung. „Wird keine Baugenehmigung erwirkt, muss der Bauherr mit Bußgeld oder gar dem Abriss des Baus rechnen. Aber nicht nur für Baumaßnahmen ist eine Baugenehmigung notwendig, sondern in vielen Fällen auch, wenn nur eine Nutzungsänderung der Immobilie geplant ist“, erklärt Monica Kirchner, Immobilienexpertin und Maklerin aus Essen. Oft wissen Hauseigentümer nicht, dass der Ausbau des Dachgeschosses, beispielsweise für die Kinder, genehmigungspflichtig ist. Spätestens beim Verkauf der Immobilie kommt das böse Erwachen: ungenehmigte Flächen haben den Wert von Nutzflächen, auch wenn sie mit allem ausgestattet sind, wie z.B. Heizung, Boden oder Fenster. Da der neue Erwerber immer mit Rückbau rechnen muss, sind diese Flächen viel weniger wert. In vielen Fällen ist allerdings eine Nachgenehmigung möglich.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?

Neubau: Im Normalfall benötigen Sie bei einem Bauvorhaben eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung stellt hierbei die Bestätigung dar, dass Sie so bauen können, wie auf den Bauplänen beschrieben, ohne dabei gegen rechtliche Vorschriften zu verstoßen.

Umbau: Möchten Sie einen Umbau an Ihrem Haus vornehmen, müssen sie generell beachten, ob der Umbau Teile des Hauses mit einer tragenden Funktion betrifft. Das kann zum Beispiel beim Ausreißen einer Wand gegeben sein. In diesem Fall und im Fall eines Denkmalschutzes ist prinzipiell eine Baugenehmigung erforderlich. Bei einem Umbau ist zu beachten: Einfache Grundrissänderungen sind nicht genehmigungspflichtig, Wohnraumerweiterung und gestalterische Änderungen, also Dachformen, hingegen schon.

Gerade bei Wohnraumerweiterungen im Gebäude werden Baugenehmigungen gerne vergessen: klassische Dachgeschossausbaus, Terrassen oder Wintergärten auf Anbauten oder Garagendächern benötigen in jedem Fall eine Genehmigung. Gleiches gilt für Anbauten: eine an das Haus angrenzende Garage, die gleichzeitig auch an das Nachbargrundstück grenzt, darf nicht ohne weiteres als Wohnraum zu integriert werden.

Nutzungsänderung: Die am häufigsten unterschätze „Baumaßnahme“ ist die Änderung der Nutzung eines bereits bestehenden Gebäudes. Man unterscheidet grob zwischen privater und öffentlicher Nutzung (z.B. wenn aus einem Büro eine Wohnung werden soll oder andersherum), es kann auch eine Einteilung in weitere Unterkategorein vorgenommen werden. Beispiele für eine Nutzungsänderung sind der Umbau eines Dachbodens, vormals Wäscheboden, zu Wohnraum oder wenn aus einem Lebensmittelladen eine Eisdiele werden soll. Jede neue Art der Nutzung einer gewerblichen Fläche muss gemeldet werden.

Ausnahmen: Es gibt laut der Bauordnung für Nordrhein Westfalen bestimmte genehmigungsfreie Vorhaben. Sie müssen dann keine Baugenehmigung beantragen, sondern eine Genehmigungsfreistellung erwirken. Beispiele hierfür sind Gebäude mit einer Firsthöhe von höchstens 4m die für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorgesehen sind, Gartenlauben in Kleingartenanlagen oder Stellplätze ohne Überdachung für Autos und Motorräder bis zu einer Größe von höchstens 100m². Alle Ausnahmen im Detail können Sie hier nachlesen:
https://recht.nrw.de/

Eine Baugenehmigung beantragen

Für den Antrag verwenden Sie die offiziellen Vordrucke der Gemeinde. Normalerweise sind folgende Unterlagen beizufügen:

  • Bauzeichnungen
  • Lageplan

Nur bei Nutzungsänderung:

  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Eventuell Betriebsbeschreibung, Stellplatznachweis für Mehrbedarf, …

Nur bei baulichen Maßnahmen:

  • Baubeschreibung
  • Voraussichtliche Herstellungskosten
  • Eventuell Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Eventuell Angaben zur wegemäßigen Erschließung
  • Eventuell Abstandsflächenübernahmeerklärung, Freiflächengestaltungsplan, Abweichungsantrag, Baumbestandserklärung, …

Gegebenenfalls sind weitere Guthaben wie etwa zum Brandschutz oder Schallschutz notwendig. Für eine Genehmigungsfreistellung sind meist die gleichen Unterlagen beizufügen.

Für nähere Informationen und bei weiteren Fragen kontaktieren Sie gerne das Architekturbüro Kirchner Architekten Partnerschaft mbB www.kirchnerarchitekten.de

 

 

 

Quellen:

https://www.juraforum.de/lexikon/nutzungsaenderung-privilegierung-im-aussenbereich

https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_detail?sg=0&menu=1&bes_id=4883&anw_nr=2&aufgehoben=N&det_id=397038

https://www.bauratgeber-deutschland.de/hausbauplanung-von-a-z/22-umbau-ausbau-und-modernisierung/umbauten-mit-oder-ohne-baugenehmigung/

Bildnachweis:

Ceneri / gettyimages

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