Wichtig für alle Wohnungseigentümer: die Teilungserklärung

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7. Februar 2018

 

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen möchten, sollten Sie zuvor unbedingt die Teilungserklärung prüfen. In diesem Dokument wird festgelegt, wie die einzelnen Wohnungen voneinander getrennt sind und welchem Käufer welcher Anteil der Fläche gehört. Außerdem sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer enthalten. Eine Teilungserklärung muss immer existieren, wenn die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden.
Die Teilungserklärung bildet die Grundlage für das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft und sollte deshalb nicht vernachlässigt werden. Sie besteht aus folgenden Dokumenten:

  • Aufteilungsplan: In diesem Plan werden die Größe und Lage der einzelnen Wohnungen dargestellt und der jeweilige Anteil jedes Eigentümers an der Gesamtfläche in Tausendsteln angegeben (Beispiel: 98/1000stel ergibt 9,8 Prozent Anteil an der Fläche).
  • Gemeinschaftsordnung: Darin sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgehalten.

 

Die Teilungserklärung muss vor dem Verkauf der Wohnungen bestehen und notariell beurkundet werden. Aus diesem Grund haben die Käufer keinen direkten Einfluss auf die Erklärung und können sie lediglich vor dem Kauf auf eventuell für sie entstehende Nachteile prüfen.

Worauf Sie bei der Teilungserklärung achten sollten

Ein wichtiger Klärungspunkt ist, welche Teile des Hauses Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind und wo Sondernutzungsflächen vergeben sind. Sondereigentum bedeutet, dass dieser Teil nur einem Eigentümer gehört. Es gibt beispielsweise Mehrfamilienhäuser, in denen alle Wasserleitungen Gemeinschaftseigentum sind. In anderen ist nur die Hauptversorgung Gemeinschaftseigentum, die restlichen Leitungen sind Sondereigentum der zugehörigen Wohnung. Wenn also ein Wasserschaden in einer Wohnung auftritt, müssen bei Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer anteilsweise für die Reparaturen aufkommen. Für Sondereigentum zahlt jeder Besitzer selbst. Sondernutzungsflächen sind Teile einer Gemeinschaftsfläche, die einem Eigentümer zur Sondernutzung zugeschlagen sind, z.B. Gartenflächen im Erdgeschoss.

Bei einem Gebäude, das sowohl für gewerbliche als auch zu Wohnzwecken genutzt wird, ist folgende Formulierung von großer Bedeutung: „Der Begriff Geschäftsraum erlaubt eine vielseitige Benutzung, während bei der Bezeichnung Ladenfläche nur ein Laden gestattet ist“. Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, wenn eine gegensätzliche Abmachung in der Teilungserklärung fehlt. Kommt es also zu einem Schaden bei den Nachbarn, bezahlen dafür alle Eigentümer anteilig. Bei mündlichen Abmachungen ist Vorsicht geboten. Wurde Ihnen von den anderen Eigentümern zum Beispiel die Erlaubnis gegeben, einen Dachboden auszubauen, kann diese, wenn sie nicht schriftlich festgehalten wird, jeder Zeit widerrufen werden. Auch wenn Sie planen, ein Haustier zu halten, müssen Sie die Teilungserklärung beachten. Die Haltung einiger Tiere, wie zum Beispiel Kampfhunde, kann in Einzelfällen verboten sein. Generell gilt jedoch: Das Verbieten von Tierhaltung jeglicher Art ist rechtlich nicht durchsetzbar. Selbst wenn es in einer Teilungserklärung steht, ist es anfechtbar – auch bei Kampfhunden. Allerdings können in einer Teilungserklärung bei Geschäftsräumen oder Ladenflächen bestimmte Branchen ausgeschlossen werden, wie z.B. Vergnügungsstätten, Spielhallen oder Stundenhotel.

Bei generellen Reparaturen oder Modernisierungen am Haus zahlen alle Eigentümer. Wieviel jeder dazu beitragen muss, wird durch den Anteil an der Gesamtfläche entschieden. Deshalb ist es besonders wichtig, dass der Anteil, der in der Teilungserklärung angegeben ist, auch mit der tatsächlichen Zahl übereinstimmt. So vermeiden Sie bei solchen Maßnahmen, zu viel zu zahlen.

„Vielen Wohnungskäufern ist die Bedeutung der Teilungserklärung nicht bewusst und deshalb nehmen sie sich nicht die Zeit, sie vor dem Kauf ausführlich durchzulesen. Nachträgliche Änderungen sind allerdings sehr aufwendig und oft unwirksam. Um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, sollte also jeder Käufer die Bedingungen der Erklärung kennen“, folgert Monica Kirchner, Immobilienexpertin und Maklerin aus Essen. Sehr oft fehlen die Teilungspläne und es wird verkannt, wie wichtig diese Pläne sind. Nur in den Teilungsplänen ist erkennbar, wie groß die Sondernutzungsflächen sind und ob ein Dachausbau eines Einzelnen gemeinschaftskonform ist oder nicht.

 

 

 

Quellen:

https://ratgeber.immowelt.de/a/die-teilungserklaerung-inhalte-besonderheiten-fallstricke.html

Bildnachweis:

pixabay.com

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