Wohnungsübergabe – welche Beschädigungen muss der Vermieter beheben?

K
12. September 2019

Nach einem jahrelangen Mietverhältnis und entsprechender Nutzung des Wohnraums sind Abnutzungen im Haushalt völlig normal. Jedoch gibt es Schadensfälle, bei welchen es im Zweifelsfall sogar bis vor Gericht gehen kann. Welche Beschädigungen sind normaler Verschleiß und für welche kann der Mieter verantwortlich und haftbar gemacht werden? Eine kurze Übersicht.

Grundsätzlich ist der Mieter für gewöhnliche Gebrauchsspuren im Haushalt nicht haftbar zu machen. Kleinere Schönheitsreparaturen wie das Anstreichen der Wände darf der Mieter sogar in Eigenregie übernehmen, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist. Selbst wenn der Mieter kein Malermeister und das Ergebnis dementsprechend nicht professionell ist, sind derartige Arbeiten zulässig.

Wohnungsübergabe

Welche Mängel fallen unter „normale“ Abnutzung?

Für den Anstrich der Wände liegt eine normale Abnutzung des Wohnmaterials vor, welche im Verlauf der Jahre vollkommen gewöhnlich ist. In diese Kategorie fallen aber auch noch andere Mängel, wie etwa zerkratzte Böden. Bei einem langjährigen Mietverhältnis wäre es geradezu überraschend, wenn der Fußboden keine kleinen Mängel aufweist. Leichte Kratzer im Parkett oder Druckstellen auf dem Teppich liegen daher im Zuständigkeitsbereich des Vermieters und müssen vom Mieter zum Auszug nicht beseitigt werden. Da die Nutzung von Straßenschuhen in der Wohnung erlaubt ist und Haushaltsgegenstände wie Staubsauger den Boden fordern, lassen sich solche Abnutzungen gar nicht vermeiden.

Ähnlich verhält es sich in Küche und Bad, wo der Fliesenboden prädestiniert für Kratzer ist und die Fugen sich leicht verfärben. Auch hier spricht der Fachmann von gewöhnlichem Verschleiß und entlastet damit den Mieter. Verkalkte Wasserhähne und Duschköpfe berechtigen den Vermieter ebenfalls nicht zu einer Schadensersatzforderung, gleichwohl sollten Mieter diese schon für das eigene Wohlbefinden pflegen. Eine vollständige Grundreinigung muss der Mieter zum Auszug allerdings nicht hinlegen. Steht im Vertrag etwas von einer „besenreinen“ Übergabe, so kann man dies wörtlich nehmen; ein ordentliches Ausfegen der Wohnung reicht vollkommen aus. Klebereste an Fenstern sind jedoch zu bereinigen, selbst wenn diese nicht grundsätzlich zu putzen sind.

Aber für welche Mängel kann der Vermieter Schadensersatz fordern?

Erst wenn sich wirkliche Beschädigungen wie beispielsweise Brandlöcher oder Weinflecken finden lassen, kann der Vermieter den Mieter zur Kasse bitten. Derartige Beschädigungen übersteigen das Maß alltäglicher Abnutzung wie untere anderem auch Bodendellen durch das Tragen von High Heels in der Wohnung. War der Vormieter starker Raucher und hat sich dessen Rauch in Teppich und Tapeten abgesetzt, ist eine Weitervermietung unter Umständen nicht möglich. In diesem Fall muss der Mieter etwa den Teppichboden ersetzen.

Strittig ist die Nutzung von Bürostühlen. Sofern diese nicht übermäßig genutzt und durch die Wohnung gerollt werden, entsteht normaler Verschleiß am Boden. Dieser kann vom Vermieter nicht als Schaden veranschlagt werden. Zur Absicherung sollte der Mieter jedoch eine Unterlage für den Bürostuhl verwenden. Für Möbel, die auf Parkett stehen, gibt es ähnliche Vorschläge. Da diese beim Ein- und Auszug bewegt werden und dabei leicht Kratzer verursachen, empfehlen sich Filzmatten unter den Füßen der Möbel. Diese schützen den Boden vor Kratzern und erleichtern gleichzeitig das Bewegen schwerer Schränke und Tische.

Bei Haustieren in der Wohnung gibt es ebenfalls keine eindeutige Handhabe. Sind beispielsweise Hunde und Katzen laut Mietvertrag erlaubt, gelten Kratzspuren auf Holzfußboden oft als normale Belastung und müssen vom Vermieter geduldet werden. Allerdings gibt es auch gerichtliche Entscheidungen, nach denen Hunde grundsätzlich nur Räume betreten sollten, in denen kein Parkett liegt. Bei Katzen hingegen kann schon die Haltung von lediglich zwei Katzen zu einer Überbeanspruchung der Wohnung führen – selbst wenn die Haustierhaltung vertraglich erlaubt ist! Da die Tiere sich oftmals unbeaufsichtigt in der Wohnung bewegen, kommt es schnell zu Urinflecken, die den Fußboden dauerhaft beschädigen. Diese Schäden muss der Mieter übernehmen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll – eine Absicherung für Mieter und Vermieter

Neben dem Mietvertrag lassen sich Mängelbeseitigungen über ein sogenanntes Wohnungsübergabeprotokoll regeln. Hier wird zum Ein- beziehungsweise Auszug festgehalten, in welchem Zustand sich die Wohnung befand und welche Mängel eventuell vorhanden waren. Wenn der Mieter bei der Wohnungsübergabe Mängel feststellt und diese im Übergabeprotokoll vermerkt, ist der Vermieter in der Pflicht, diese zu beseitigen.

Dementsprechend kann auch der Vermieter Mängel beanstanden, die ihm während der Übergabe durch den Mieter beim Auszug auffallen und welche den alltäglichen Rahmen überschreiten. Wichtig ist: Fallen dem Vermieter erst nach der Übergabe Mängel auf, die nicht im Protokoll aufgeführt wurden, so hat er Pech. In diesem Fall kann er den Mieter nicht mehr zur Verantwortung ziehen und bleibt auf den Kosten sitzen.

Doch selbst bei eindeutigen Schäden muss nicht immer nur der Mieter zahlen. Sollte dieser im Schadensfall beteuern, dass der Schaden bereits vor dem Einzug bestand, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen. Wenn ihm dieser Beweis gelingt, kann der Mieter zur Kasse gezogen werden.

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